Србија и некретнине: Зашто је застао грађевински бум и како ће то утицати на цене станова

За 38-годишњу Марину Цветковић потрага за станом је постала свакодневница, али ни после више од шест месеци није дала резултате.

После вишегодишњег подстанарског стажа у Београду, ова филолошкиња из Крагујевца намеравала је да купи некретнину у српској престоници, али су је високе цене, „зграде које седе једна на другој" и неповољни услови банкарских кредита спречили у тој намери, прича она за ББЦ на српском.

Претходна два месеца донела су промене - током листања понуде на сајтовима за продају некретнина, Марина је приметила да је „потражња за становима у Београду пала", а почела је да размишља и о куповини у родном Крагујевцу.

„Као да се неки станови не продају, неки стоје прилично дуго на огласима, а шетајући Београдом примећујем и мање градилишта.

„Рекла бих и да су цене пале од један до два одсто од Нове године, када смо први пут почели да листамо огласе и гледамо станове, али су и даље високе", каже она.

На супротном полу тржишта некретнина налази се Дејан Живковић, инвеститор и пројектант из Панчева, који гради и продаје стамбене зграде у том граду.

Као пројектант је, каже, приметио да се „мањи број инвеститора распитује за градњу", док је као инвеститор увидео да продаја станова иде нешто спорије него раније.

„Досад смо направили шест зграда и раније бисмо имали резервације већ са завршеним првим спратом.

„Било је чак случајева да само предамо документацију у општини како бисмо добили дозволу, а људи сазнају и кроз неколико дана имамо четири или пет резервација за станове", описује он за ББЦ на српском.

Сада је, додаје, „драстично пало интересовање" купаца.

„Тренутно имамо два до три купца месечно - ево, баш смо завршили грубе радове на згради од 18 станова, а продали смо девет или 10 досад, односно половину", поткрепљује тврдње примером из пословања.

Између два пописа становништва у Србији, од 2011. до 2022. године, у Србији има 12,26 одсто више станова, док је у Београду овај скок био и израженији - чак 18,6 процената, показали су резултати пописа о којима је извештавао и ББЦ на српском.

Раст се наставио и у првом кварталу 2023. године, али је онда уследио пад.

У априлу 2023. издате су 1.972 грађевинске дозволе у Србији, што је за 11,1 одсто мање у односу на исти период претходне године, показују подаци Републичког завода за статистику (РЗС).

'Цене благо пале, али стан на крају изађе скупље'

Ивана Коларевић, 43-годишња Панчевка, планира да купи стан у Београду на кредит, али је одлучила да ту одлуку привремено одложи због све већих камата и рата које би морала да плаћа банци.

„Питала сам моју банкарку, разговарале смо о кредиту на 27 година са месечном ратом од 700 евра, а да сам пре четири године узела исти стан под истим кредитним условима, рата би ми била 400 евра", препричава Ивана за ББЦ на српском.

„Иако су цене станова сада благо пале, мени би на крају испало скупље да га купим", каже ова стручњакиња за људске ресурсе.

Шта је све важно за одабир стана?

Благи пад цена приметила је и Марина Цветковић, али је оно „мизерно и нема неки велики утицај на крајњу суму" коју би морала да плати за будући стан.

„Приметили смо да су цене пале у неким периферним крајевима Београда, не толико у центру, али је то и даље високо.

„Са две просечне плате, као што их имамо ми, осуђен си на периферију града или старију градњу која касније захтева велику адаптацију и питање је колико ће све да кошта на крају", каже она.

Због тога је са партнером пре два месеца почела да прати тржиште у родном Крагујевцу, како би видела „шта може да добије и за коју цену".

„У Крагујевцу је знатно прихватљивија цена, било је тако чак и током раста прошле године, па стан у новој и модерној згради можеш да нађеш за 1.500 евра по квадрату.

„У Београду без 2.000 или 2.200 евра по квадрату не можеш ни да размишљаш о куповини стана, што значи да бисмо у Крагујевцу аутоматски добили 20 квадрата више за исти новац", појашњава рачуницу Цветковић.

За пооштравање кредитних услова каже да „јесте велика минус ставка", али јој она тренутно не представља највећи проблем.

„Нисмо још улазили у приче са банкама, јер нисмо пресекли где бисмо и шта желели да купимо.

„То није нешто што би нас спречило да купимо стан, јер једноставно немамо другу опцију", додаје она.

Како раст цена кредита утиче на тражњу?

Глобални раст цена није заобишао ни грађевински сектор у Србији.

Инфлација је на њега утицала „директно, преко раста трошкова попут цена грађевинског материјала или зарада запослених, и индиректно, преко ефеката повећања каматних стопа, као мере за којом се посегло у намери да се обузда раст цена", објашњава економиста Дејан Молнар за ББЦ на српском.

Он наводи да би мањи промет на тржишту станова могао да се објасни и смањењем удела куповине помоћу банкарских кредита.

„После рекордног нивоа у последњем кварталу 2020. године од 32,7 одсто, чак девет квартала у низу је долазило до сукцесивног смањивања удела финансирања станова из зајмова, те је у првом тромесечју 2023. године он опао на 'свега' 18 одсто", каже Молнар.

Професор Економског факултета у Београду сматра да је то „у потпуности у складу са трендом повећавања каматних стопа на стамбене кредите у посматраном периоду".

„Крајем 2020. године просечна каматна стопа новоодобрених зајмова за куповину стана у еврима била је 2,63 одсто, да би маја 2023. достигла ниво од чак 6,47 одсто.

„Раст каматних стопа, односно пооштравање услова задуживања утиче на то да један део потенцијалних купаца остаје 'ван игре', што утиче на смањивање тражње", истиче овај стручњак.

Централне банке широм Европе и света од почетка рата у Украјини примењивале су политике пооштравања услова задуживања, које су један од главних начина да се умањи и контролише инфлација.

Тим путем кренула је и Народна банка Србије (НБС), која је током јуна још једном подигла референтну каматну стопу.

Према променама референтне, односно полазне каматне стопе, одређују се друге каматне стопе и услови под којима банке позајмљују новац од других банака, дефинисано је на сајту НБС-а.

Банке у Србији користе ЕУРИБОР (Euro Interbank Offered Rate) као референтну каматну стопу, односно основицу у структури номиналне каматне стопе при обрачуну камата на кредите који су индексирани у еврима, додаје се.

Да су они који некретнине купују путем банкарских кредита „обесхрабрени" растом ЕУРИБОР-а сматра и Ненад Ђорђевић, заменик председника Групације посредника у промету непокретности у Привредној комори Србије (ПКС).

Ипак, тржиште некретнина у Србији је „специфично у односу на развијене и неразвијене земље", јер је то главно тржиште за инвестирање капитала у овој држави, па је „чак и у најгора времена било прилично независно од кредитирања", прича он за ББЦ на српском.

„Западна тржишта су, са друге стране, доминантно зависна од кредита - у Америци се око 80 одсто трансакција делимично или потпуно финансира из кредита", објашњава.

Али, зајмови банака купцима некретнина важни су за „отварање ланца купопродаје", напомиње.

„Када продавац прода некретнину купцу на кредит, он даље од тог новца купује трећу, а онда онај од кога је купио то исто чини.

„Када се једна некретнина прода у Србији, после тога се три до пет других некретнина прода у овом ланцу - то генерише тражњу.

„Та прва некретнина у ланцу се углавном финансира из штедње, дознакама из иностранства или кредитом", описује он.

Зашто су инвеститори 'повукли ручну'?

Оштрији услови кредитирања не утичу само на тражњу за некретнинама, већ и на понуду, сматра професор Молнар.

„Услед лошијих услова за задуживање и поједини инвеститори одустају од започињања градње, што утиче на смањење понуде због повећања трошкова финансирања грађевинских пројеката", указује он.

Ненад Ђорђевић сматра да су „тржишни разлози били одлучујући фактор" успоравања активности у грађевинском сектору у Србији.

„Десило се да је порасла цена грађевинског земљишта, као и материјала и цене радова, па су одређени инвеститори 'повукли ручну', јер нису сигурни да ће у перспективи моћи да продају квадрат по одговарајућој цени.

„То је одлучујуће утицало да многи не започну градњу нових објеката због страха како ће се то у наредне две или три године одразити на тржиште и могућност да поврате уложена средства", појашњава заменик председника Групације посредника у промету непокретности у ПКС.

Раст цена у изградњи осетио је и Дејан Живковић, који стамбене објекте гради претежно у Панчеву, граду у Јужном Банату.

Каже да је то један од разлога што цене квадратног метра у новоизграђеним зградама у том месту нису пале у претходних неколико месеци.

„Рад мајстора је скупљи, а цене плацева су четири или пет пута веће него 2019. године - ако смо тада плаћали 10.000 евра за један ар, сада је то 40.000 или 50.000 евра", истиче 38-годишњи Живковић.

Услед рата у Украјини, неки грађевински материјали, попут гвоздене арматуре или цемента, вишеструко су поскупели, што је подигло цену станова за купце, каже он.

„Одређени материјали су сада на тржишту појефтинили после поскупљења усред рата у Украјини - тона гвоздене арматуре је у једном тренутку била 1.500 евра, а сада се вратило на неку нормалну цифру од 700 или 800 евра.

„Али, инвеститори раде за проценат од 15 до 20 одсто у односу на оно што су уложили, па би снижавање цена довело до тога да инвеститори продају станове само како би измирили дуговања и остали на нули", објашњава Живковић.

Препознаје и два главна разлога тренутног застоја експанзије грађевинског сектора у Србији.

„Први је поскупљење кредита, јер, према мом искуству, око 20 одсто људи купује станове на кредит, а 80 одсто за кеш.

„Проблем су и медији који најављују кризу, па људи чекају у нади да ће криза проћи и цене пасти, али то не може да се догоди у великој мери, јер су људи већ уложили новац и сазидали зграду, па не може да се оде у минус", сматра овај пројектант и инвеститор.

ББЦ на српском послао је упит Министарству грађевинарства, саобраћаја и инфраструктуре о разлозима ниже активности у грађевинском сектору и паду цена некретнина, али до објављивања текста није стигао одговор.

'Стан се продавао у секунди'

Претходна година донела је бум у грађевинарству у Србији, цене су расле, а нове стамбене зграде и насеља ницали су у готово свим већим градовима у земљи.

У другој половини године, просечна цена квадратног метра новоградње износила је 217.968 динара, што је повећање од 22,9 одсто у односу на друго полугодиште 2021. године, а Београд је предњачио са ценом од 317.006 динара по квадрату уз годишње повећање од 23,1 одсто, показују подаци РЗС.

Али, током неколико претходних месеци вредност некретнина почела је да стагнира и опада, запазила је Невена Вјештица Кличковић из компаније Дукат некретнине, која посредује у продаји.

„Потражње има, али је много мања у односу на прошлу годину и нешто мања у односу на регуларне токове.

„Имам утисак да моја агенција исто послује као пре, али има колега које ми се жале да је код њих мањи број продатих некретнина", каже она у телефонском разговору за ББЦ на српском.

Понуда некретнина је сада „много разноврснија" и за продају и за рентирање, али Вјештица Кличковић напомиње да је прошлогодишњи велики раст важан фактор због којег је тај утисак још израженији.

„Прошле године ниси могао да дођеш до станова, све је одлазило у року од секунде, а стан се у нормалним условима продаје по месец, два или три.

„Тешко је извући закључке, јер продавци често индивидуално и субјективно гледају на некретнине које продају и теже спуштају цене, али рецимо да су оне сада ниже између 10 и 20 одсто", прича она.

Ипак, Вјештица Кличковић за ово кретање сматра да „фактички није ни спуштање, јер треба да знамо да је то пад у односу на цене које су прошле године биле нереалне".

„Имамо, рецимо, стан који је био оглашен на 250.000 евра, па је спуштен на 218.000 - прва цена је била потпуно нереална, а верујем да ће морати да снизе и ову цену како би га продали", наводи један од примера.

Ненад Ђорђевић, заменик председника Групације посредника у промету непокретности Србије у ПКС, оцењује да је на повећану куповину некретнина у Србији током 2022. године „значајно утицао" раст цена изнајмљивања стамбених објеката.

„Наше тржиште је инвестиционо, а број становника се смањује, па неретко у једној породици имате више некретнина у власништву које се издају", појашњава он.

Док је раније однос између новца који треба уложити у куповину некретнине и оног који се инвеститорима враћа издавањем станова и кућа био „доста неповољнији" у Србији него у западним земљама, од 2020. године то је почело да се мења, каже Ђорђевић.

„Код нас је за повраћај уложеног било потребно и више од 20 година, али је закупнина порасла од 2020. године и сада омогућава бржи повраћај уложеног на 13 или 14 година, што је добро за наше услове.

„То је много људи мотивисало да купе некретнину да би је издавали", прича он.

За неког 'стабилизација', за неког 'несигурност'

Иако још мотри на понуде и огласе за куповину станова, Ивана Коларевић одлучила је да се овог лета не упушта у кредит.

„Много је лудо време - већ имам један мањи кредит који исплаћујем и ускоро ће ми рата бити двоструко већа него када сам га узела", каже ова Панчевка.

Док рата тог кредита тренутно не оптерећује сувише њен буџет упркос расту, она не зна шта ће је сачекати уколико се одлучи да узме стамбени кредит са већим месечним обавезама и дугогодишњим периодом отплате.

„Велика је несигурност и не знам да ли ће ми рата за неколико месеци скочити са 700 на 1.000 евра месечно - не очекујем да цене буду као што су биле, али би било добро да падну макар за 30 или 40 одсто и да кредити постану повољнији.

„Сачекаћу крај године, да видим шта ће се дешавати", каже 43-годишња Ивана.

Упркос надањима купаца, цене некретнина у Србији се „још држе" и показују већу отпорност на промене тржишних услова у поређењу са земљама Европске уније, указује професор Дејан Молнар.

„Продавци за сада не спуштају цене, иако је јасно да је значајан број потенцијалних купаца остао 'ван игре' због погоршања услова финансирања.

„Последица ове ситуације може да буде успоравање нове градње и смањење понуде новоизграђених станова, а та комбинација ће тржиште довести у нову равнотежу, где ће цене остати на постојећем, високом нивоу", појашњава економиста.

Молнар сматра да се са „прилично високим нивоом поузданости" може рећи да не треба очекивати да ће у кратком року доћи до опоравка и значајнијег раста активности у грађевинском сектору.

„Изражени ризици и неизвесност који потичу из глобалног окружења наводе улагаче на преиспитивање инвестиционих планова.

„Очекује се да ће каматне стопе остати на овом нивоу, а могуће је да ће се и додатно повећавати, што ће негативно утицати на тражњу", каже.

Из тих разлога, професор Економског факултета изводи „реалну претпоставку" да ће у току 2023, а вероватно и у току 2024. године станоградња бележити „умерени пад или стагнацију".

Ненад Ђорђевић из ПКС сматра да за прецизну процену ваља сачекати податке за читаву 2023. годину, али „не верује ће доћи до драстичног пада цена и промета" некретнина.

„Ништа фундаментално се није променило осим каматних стопа на стамбене кредите, који учествују у генерисању тражње.

„Други фактори су стабилни и није се показала друга опција за улагање са истим степеном сигурности и већом зарадом", објашњава на чему се темеље његова очекивања.

Док наставља потрагу за станом, која је тренутно застала на пола пута између Београда и Крагујевца, Марина Цветковић је одлучила да не жури како не би донела погрешну одлуку.

„Ни мој момак ни ја нисмо става да по сваку цену морамо да купимо стан и да то мора сада да се уради - желимо да имамо крај и окружење које нам одговара, паркинг, близину школе и вртића сутра за децу...

„Уопште не очекујем да ће цене падати, макар не толико да бисмо осетили огромну разлику", каже Марина.

А, како се очекивања разликују од надања?

„Чему се надам? Па да добијем Лото премију (наградна игра) и купим стан било где", одговара филолошкиња уз осмех.

Погледајте и ову причу:

Пратите нас на Фејсбуку,Твитеру и Вајберу. Ако имате предлог теме за нас, јавите се на [email protected]