کاوه اميدوار
تغيير در شرايط دريافت وام مسکن در ايران
در حالی که بازار مسکن در شهرهای بزرگ به خصوص تهران با رکود بی سابقه ای مواجه است، شورای پول و اعتبار با تغييراتی در شرايط پرداخت وام خريد مسکن، امکان خريد واحدهای دست دوم را با وام مسکن فراهم کرده است.
به گزارش تلويزيون دولتی ايران، شورای پول و اعتبار آيين نامه اجرايی پرداخت وام برای خريد مسکن را اصلاح کرده و عبارت نوساز و دست اول را از مصوبه حذف کرده است و به اين ترتيب، بانک ها مجاز خواهند بود تسهيلات خريد مسکن را علاوه بر واحدهای نوساز برای واحدهای دست دوم نيز پرداخت کنند.
اين تصميم در پی رکود مسکن در شهر های بزرگ به خصوص تهران صورت گرفته است که در چند سال گذشته بی سابقه بوده است و به گفته علی عبدالعلی زاده وزير مسکن و شهرسازی، سهم احداث مسکن در تهران از کل واحدهای احداثی در کشور از ۴۰ درصد به ۱۵ درصد کاهش يافته است.
 | رکود مسکن به گفته مقامات دولتی بخش مسکن به خصوص در شهرهای بزرگ و تهران با رکود کم سابقه ای مواجه بوده و سهم احداث مسکن در تهران در کل واحدهای احداثی در کشور به شدت کاهش يافته است |
آقای عبدالعلی زاده می گويد: بازار مسکن شهرستان ها از رونق برخوردار است و سياست های اعمال شده مسکن در تهران سبب ايجاد رکود در عرصه خريد و فروش و احداث واحدهای جديد شده است.
برنامه فروش تراکم در دهه ۷۰ و جلوگيری از آن در اوايل دهه ۸۰ تبعات جبران ناپذيری بر بازار زمين و مسکن در تهران به جای گذاشته و قيمت ها را به شدت افزايش داده است.
براساس اين روش، سازندگان واحدهای ساختمانی می توانستند با پرداخت مبالغی مجوز لازم برای احداث طبقات بيشتر را در سطح معينی از زمين به دست آورند.
برخی از مقامات دولتی اين برنامه را سياست دولت برای کنترل جمعيت و جلوگيری از مهاجرت به شهر تهران عنوان کرده اند که تغييری در آن ايجاد نخواهد شد.
مقابله با رکود
رکود بازار مسکن، که در تهران بسيار عميق بوده، از چند سال پيش شروع شده و در يکی دو سال گذشته شدت يافته است و دولت برای مقابله با آن در اوايل سال جاری وام مسکن را از ۷ ميليون تومان به ۱۲ ميليون تومان افزايش داد.
اما به نظر می رسد اين مبلغ تنها در شهرهای کوچک، که قيمت مسکن در آنها پايين تر است، نتيجه بخش بوده و در شهری چون تهران کارآيی ندارد زيرا با اين مبلغ نمی توان صاحب خانه شد.
آمار نشان می دهد که افزايش بی رويه قيمت واحدهای مسکونی و عدم تناسب وام مسکن با قيمت واحدهای مسکونی، حجم پرداخت تسهيلات اعطايی از سوی بانک مسکن نيز به عنوان مهمترين بانک پرداخت کننده وام خريد مسکن، با کاهش مواجه شده است.
| افزايش بهای زمين، مصالح و دستمزد کارگر در بخش ساختمان باعث شده است تا بهای يک واحد مسکونی به طور متوسط ده برابر متوسط درآمد خانوار ايرانی باشد در حاليکه نسبت قابل قبول بايد حدود يک به پنج باشد |
در سال ۷۹ از سوی بانک مسکن حدود ۱۴۰ هزار فقره وام برای خريد مسکن پرداخت شد اما اين رقم در سال ۸۱ به حدود ۱۱۶ هزار و در سال ۸۲ به ۶۸ هزار فقره کاهش يافته است.
دولت در پرداخت وام مسکن دو هدف را دنبال می کند که عبارتست از پايان دادن به اين رکود و دادن قدرت خريد به بی خانه ها هرچند به نظر می رسد که دسترسی به اين دو هدف چندان هم آسان نيست.
بهای زمين به بيش از ۵۰ درصد بهای واحد مسکونی رسيده و افزايش مداوم بهای عوامل ديگر نظير مصالح ساختمانی و دستمزد نيروی کار سبب شده است بهای مسکن از ۱۰ برابر درآمد متوسط سالانه يک خانوار شهری نيز بيشتر شود.
اين در حالی است که به عقيده کارشناسان، بهای قابل تحمل و قابل قبول مسکن بايد فقط ۵ برابر درآمد سالانه يک خانوار باشد.
از سوی ديگر، توليد مسکن هنوز جوابگوی نيازهای داخلی نيست و به عقيده برخی کارشناسان هر گونه تحرک مالی در اين بخش، نظير تغيير گستره اعطای تسهيلات مالی بانک ها، بازار مسکن را آشفته تر می کند و صرفا موجب افزايش قيمت ها خواهد شد.
گروهی نيز عقيده دارند تورم و گرانی تاثيری مستقيم بر قيمت مسکن دارد و با وام های کم، قدرت خريد مسکن کاهش می يابد و به همين دليل هر ساله بايد به اندازه افزايش تورم به ميزان وام خريد مسکن افزوده شود.
به اين ترتيب، تا زمانی که قدرت خريد متقاضيان مسکن با قيمت روز بازار به تناسب نرسد رکود بازار مسکن ادامه خواهد داشت مگر آنکه هزينه های ساخت مسکن کم شود يا سقف وام های خريد مسکن به حدی افزايش يابد که پاسخگوی قيمت های بالای مسکن باشد.
اين همان راهی که وزير مسکن و شهرسازی پيشنهاد کرده و گفته است "به دليل بالا بودن قيمت واحد های مسکونی در تهران بايد وام مسکن حداقل به ۳۰ تا ۴۰ ميليون تومان افزايش پيدا کند تا بيش از ۸۰ درصد قيمت مسکن از طريق وام تامين شود."
مشکل مسکن
افزايش جمعيت در دو دهه گذشته و تورم فزاينده، تامين مسکن را برای خانوارهای ايرانی مشکل کرده است و نيمی از جمعيت ۶۶ ميليونی ايران که بعد از انقلاب ۱۹۷۹ متولد شده به زودی به جمع متقاضيان مسکن خواهند پيوست و مشکل تامين مسکن را دو چندان خواهد کرد.
تلاش دولت برای جلب سرمايه های خصوصی در بخش مسکن ناموفق مانده و حمايت از انبوه سازان نتايج مطلوبی به دنبال نداشته است.
|  فروش تراکم به ايجاد واحدهای چند طبقه منجر می شد |
خريد مسکن برای خانوارهای متوسط به صورت يک رويا درآمده و اجاره مسکن، به خصوص در شهرهای بزرگ، تنها با پرداخت وديعه و اجاره بهای های گزاف امکانپذير است.
بر اساس پژوهشی که وزارت مسکن در مورد شرايط ۲۵ سال گذشته انجام داده است حدود ۳۰ درصد سرمايه گذاری های کشور در بخش ساختمان و مسکن انجام شده اما اين حجم از سرمايه گذاری نتوانسته مشکل بخش مسکن را حل کند.
در سال ۸۱ حدود ۷ هزار ميليارد تومان در بخش مسکن سرمايه گذ اری شده است اما به گفته مسئولان برای رسيدن به توليد مطلوب بايد ۳ هزار و ۵۰۰ ميليارد تومان بودجه ديگر به اين بخش اختصاص يابد.
بر اساس آمارهای رسمی ۵/۱۳ ميليون خانوار ايرانی در ۱۲ ميليون واحد مسکونی شهری و روستايی زندگی می کنند و حدود ۵/۱ ميليون ايرانی فاقد مسکن هستند يا به صورت مشترک از يک واحد مسکونی استفاده می کنند.
اما برخی کارشناسان می گويند ايران برای دستيابی به وضعيت مطلوب حدود سه ميليون واحد مسکونی جديد نياز دارد.
نياز سالانه ايران به مسکن سالانه يک ميليون واحد برآورد شده است و اين در حالی است که سالانه به طور متوسط حدود ۶۵۰ هزار واحد مسکونی ساخته می شود.
علاوه بر اين، بخش عمده ای از ساختمان های مسکونی فرسوده است و با سرمايه های موجود امکان بازسازی آنها وجود ندارد.
فارغ از کمبود سه ميليون واحد مسکونی، تا زمانی که بين عرضه و تقاضای واحدهای مسکونی فاصله وجود دارد به راحتی نمی توان به نيازهای سالانه و نسل جوانی که به جمع متقاضيان مسکن اضافه می شود، پاسخ داد.
به نظر نمی رسد تخصيص وام خريد واحدهای دست دوم تاثير چندانی بر بازار راکد مسکن داشته باشد و توجه به افزايش دستمزد و قيمت مصالح ساختمانی، ادامه روند کنونی دور از انتظار نيست.